Mietrecht

Wohnungsmietrecht

Der wichtigste Bereich des Mietrechts ist die Wohnraummiete. Im Laufe der Jahrzehnte wurden die Rechte des Mieters immer weiter verstärkt, sodass man heute von einem "sozialen Mietrecht" spricht. Aber der Mieter hat auch Pflichten. Die bedeutsamste ist, die Mietzinsen regelmäßig zu bezahlen, Schönheitsreparaturen durchzuführen, sofern dies im Vertrag vereinbart wurde und die Mietsache pfleglich zu behandeln. Auch muss der Mieter sich an die vereinbarte Vertragsdauer halten, z.B. dann, wenn der Mietvertrag nicht auf unbestimmte Zeit, sondern für einen bestimmten Zeitraum (z.B. drei Jahre) abgeschlossen wurde.

Der Mieter hat jedoch nach der am 01.09.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses ein Kündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten. Die Kündigungsfrist des Vermieters verlängert sich nach dem neuen Gesetz nach einer Dauer von fünf und acht Jahren jeweils um drei Monate.

Für Mietverträge die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden gilt diese Regelung nur unter bestimmten Voraussetzungen, die der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung von 15.03.2006 mit AZ VIII ZR 134/05 zusammengefasst hat.

Das Mietverhältnis kann auch durch den Vermieter gekündigt werden. Der Vermieter benötigt dafür jedoch im Gegensatz zum Mieter einen Kündigungsgrund. Kündigungsgründe des Vermieters sind insbesondere:

  • Verzug des Vermieters mit dem Mietzins
  • Pflichtverletzung des Mieters
  • Eigenbedarf

Der Mieter kann sich aber im Falle der Kündigung - außer wenn die Kündigung auf Zahlungsverzug gestützt wird - darauf berufen, dass die Räumung für ihn eine besondere Härte darstellt, die ihm den Auszug unzumutbar macht. Außerdem kann der Mieter eine Räumungsfrist beanspruchen.

Es ist ein weit verbreiteter Irrtum, dass man aus einem laufenden Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist herauskommt, wenn man drei Nachmieter stellt. Einen derartigen Rechtsgrundsatz gibt es nicht.

Gewerbemietrecht

Neben dem Wohnraummietrecht spielt das Gewerbemietrecht eine große Rolle. Darunter werden alle Mietverträge über Grundstücke und Räumlichkeiten gefasst, die nicht Wohnraum darstellen; typische Beispiele sind zu Gewerbezwecken angemieteten Hallen, Lagerraum und Büros sowie Arztpraxen oder Fitnessstudios.

Auf diesem Gebiet besteht eine wesentlich größerer Gestaltungsfreiheit als im Wohnraummietrecht, da die Beschränkungen des sozialen Mietrechts hier nicht gelten. Aus diesem Grund hat auch der Mietvertrag eine große Bedeutung für die Mietparteien, da die Rechtsbeziehungen abweichend vom BGB geregelt werden können und auch oft werden.