Das Eigenheim – Rechtliches zu Erwerb und Bau

Viele junge Paare und Familien haben früher oder später den Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu leben.

Hierbei stellen sich einem – neben der Finanzierungsfrage – auch viele rechtlichen Fragen: Welche Vertragskonstellationen gibt es, um ein eigenes Haus oder die eigene Wohnung zu erwerben? Welche rechtlichen Aspekte sind hier jeweils zu beachten? Welche Vor- und Nachteile haben die verschiedenen Möglichkeiten? Diese Fragen möchten wir für Sie klären.

I. Kauf

Entscheiden Sie sich für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung, so ist darauf zu achten, dass die Verkäufer hier regelmäßig ein Gewährleistungsausschluss vereinbaren wollen. Dies bedeutet, dass Sie bei später auftretenden Mängel am Haus – wenn es z.B. schimmelt oder das Dach undicht ist – keine Ansprüche gegenüber dem Verkäufer haben. Ein solcher Gewährleistungsausschluss ist rechtlich – unter Beachtung bestimmter Voraussetzungen – grundsätzlich möglich.

Wir empfehlen Ihnen daher, die Immobilie vor dem Abschluss des Kaufvertrages gemeinsam mit einem Gutachter zu besichtigen, um das Risiko unentdeckter Mängel zu minimieren. Sollte später dennoch ein Mangel auftreten, so ist zu klären, ob der Haftungsausschluss in diesem Fall tatsächlich greift und im Kaufvertrag wirksam vereinbart wurde. Da es hier meist um viel Geld geht, sollten Sie dies am besten von einem Anwalt oder einer Anwältin überprüfen lassen.

II. Bau

Entschließen Sie sich dagegen zum Bau eines neuen Hauses, so gibt es viele verschiedene rechtlichen Konstellationen. Die wichtigsten stellen wir Ihnen im Folgenden vor.

1. Architektenvertrag

Haben Sie den Wunsch nach einem individuellen, ganz nach Ihren persönlichen Vorstellungen gestalteten Haus, so besteht die Möglichkeit, einen Architekten mit der Planung zu beauftragen und mit diesem einen Architektenvertrag abzuschließen.

Ein solcher Vertrag kann zwar grundsätzlich auch mündlich abgeschlossen werden. Im Hinblick auf die rechtssichere Vereinbarung des Architektenhonorars ist jedoch ein schriftlicher Vertrag zu empfehlen. Denn nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure gilt das dort geregelte Honorar als vereinbart, wenn keine anderweitige Regelung in Textform getroffen wurde.

Der Architekt kann neben der Planung auch die Bauleitung für Sie übernehmen. Üblicherweise wird dem Architekten dabei eine Vollmacht zur Beauftragung der einzelnen Gewerke erteilt, so dass der Architekt für Sie im Rahmen der Bauausführung zahlreiche verschiedene Bauverträge mit den unterschiedlichen Baufirmen und Handwerkern abschließt.

Tritt an dem Bauwerk später ein Mangel auf, so haftet diejenige Baufirma, die diesen Mangel verursacht hat. Gegenüber dieser können Sie Ihre Gewährleistungsrechte geltend machen. Möglicherweise haftet daneben auch der Architekt, wenn er die Baufirma mangelhaft überwacht hat oder ein Planungsfehler vorliegt. 

3. „Massiv-Haus-Vertrag“

Eine weitere Möglichkeit ist die Beauftragung eines Wohnungsbauunternehmens mit der vollständigen Errichtung des Hauses. Im alltäglichen Sprachgebrauch wird ein solcher Vertrag oft als „Massiv-Haus-Vertrag“ oder „Generalunternehmervertrag“ bezeichnet. Rechtlich handelt es sich um einen Verbraucherbauvertrag, der nach der gesetzlichen Regelung der Textform bedarf. Ein mündlicher Vertragsschluss genügt hier also nicht.

Das Wohnungsbauunternehmen ist Ihnen gegenüber zur vollständigen Errichtung des Hauses und zur Erbringung aller damit zusammenhängenden Leistungen verpflichtet. In den meisten Fällen wird das Unternehmen wiederum weitere Subunternehmer beauftragen. Diese schließen allerdings keinen Vertrag mit Ihnen, sondern lediglich mit dem Wohnungsbauunternehmen. Dieses ist also Ihr einziger Ansprechpartner.

Bei später auftretenden Mängeln können Sie Ihre Gewährleistungsrecht daher direkt gegenüber dem Wohnungsbauunternehmen geltend machen. Mit den Subunternehmern müssen Sie sich nicht auseinandersetzen, das ist Sache des Wohnungsbauunternehmens.

Dies ist auf der einen Seite ein Vorteil, da Sie sich nicht vorher vergewissern müssen, welcher Beteiligte den betreffenden Mangel verursacht hat. Auf der anderen Seite tragen Sie das volle Insolvenzrisiko des Bauunternehmers, da Sie für einzelne Mängel nicht auf verschiedene Handwerker sowie den Architekten zurückgreifen können.

Ein vollständiger Gewährleistungsausschluss wie beim Kaufvertrag ist hier nicht möglich. Lassen Sie sich also bei Mängeln nicht abweisen, sondern wenden Sie sich an einen im Bau- und Architektenrecht tätigen Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin, der oder die Ihnen hilft, Ihre Gewährleistungsrechte durchzusetzen.

4. Bauträgervertrag

Beinhaltet der Vertrag nicht nur die Errichtung des Hauses, sondern überträgt Ihnen das Bauunternehmen gleichzeitig auch das Eigentum am Grundstück, so handelt es sich um einen Bauträgervertrag. Ein solcher Vertrag ist stets notariell zu beurkunden. 

Auch hier haben Sie keine direkten rechtsgeschäftlichen Beziehungen zu den am Bau Beteiligten. Der Bauträger ist ihr einziger Vertragspartner. Er ist Ihnen gegenüber – wie das Wohnungsbauunternehmen – zur vollständigen Errichtung des Hauses verpflichtet.

Das Eigentum am Grundstück wird hier typischerweise erst nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises übertragen. Möchten Sie nach Abschluss der Baumaßnahme wegen aufgetretener Mängel Gewährleistungsrechte geltend machen und in diesem Zuge einen Teil des Kaufpreises zurückhalten, so kann es hierdurch zu Abwicklungsproblemen bei der Eigentumsübertragung kommen. Vorzugswürdig ist daher ein Modell, bei dem das Eigentum schon vor Beginn der Baumaßnahme übertragen wird. Ein solches Modell wird allerdings nur sehr selten von den Wohnungsbauunternehmen angeboten.

Wie Sie sehen, haben die verschiedenen Modelle alle jeweils Vor- und Nachteile. Für eine informierte Entscheidung ist es wichtig, sich auch über die jeweiligen rechtlichen Folgen Gedanken zu machen. Sollten Sie hierzu weitere Beratung benötigen oder eine Überprüfung Ihres Vertragsentwurfes wünschen, stehen wir jederzeit zur Verfügung. Aber auch, wenn nach Abschluss des Vertrages Mängel auftreten oder sonstige rechtliche Probleme auftreten, stehen wir Ihnen mit unserer Expertise zur Seite.