Bauen im Außenbereich - was ist erlaubt?

Gerade in ländlichen Gebieten, wie im Allgäu, stellt sich häufig die Frage, wie Grundstücke im Außenbereich genutzt werden dürfen. Darf das bisher unbebaute Grundstück mit einem Wohnhaus bebaut werden? Dürfen landwirtschaftliche Gebäude zu Wohnungen umgebaut werden? Darf ein altes baufälliges Bauernhaus abgerissen und neu wieder aufgebaut werden? Über diese Fragen gibt Ihnen der folgende Beitrag einen Überblick.

Außenbereich – was ist das?

1. Die unterschiedlichen bauplanungsrechtlichen Bereiche

Ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf, richtet sich in erster Linie danach, in welchem Gebiet das Grundstück liegt. Das Baugesetzbuch unterscheidet im Wesentlichen drei unterschiedliche Gebiete. Solche, für die ein Bebauungsplan vorliegt, den Innenbereich und den Außenbereich.

Liegt ein Bebauungsplan für das Gebiet, in dem Ihr Grundstück liegt, vor, so regelt dieser genau, welche Bebauung und Nutzung auf Ihrem Grundstück zulässig ist. Zuständig für das Aufstellen eines Bebauungsplans ist die Gemeinde. Dort können Sie den für Ihr Grundstück relevanten Bebauungsplan einsehen.

2. Abgrenzung Innenbereich – Außenbereich

Gibt es keinen Bebauungsplan, so ist zu klären, ob Ihr Grundstück im Innenbereich oder im Außenbereich liegt. Für den Außenbereich gibt es keine positive Definition. Vielmehr ist der Außenbereich von den anderen beiden Gebieten negativ abzugrenzen. Liegt also kein Bebauungsplan vor und handelt es sich nicht um einen Innenbereich, liegt das Grundstück im Außenbereich.

Die entscheidende Frage ist also, wann ein Grundstück im Innenbereich liegt. Nach der gesetzlichen Definition ist das der Fall, wenn sich das Grundstück in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil befindet (§ 34 BauGB). Ein solcher Bebauungszusammenhang ist anzunehmen, soweit die aufeinanderfolgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche diesem Zusammenhang angehört.

Das bedeutet: Sind die Grundstücke, die unmittelbar an Ihr Grundstück angrenzen, mit Wohnhäusern oder sonstigen Bauwerken, die dem Aufenthalt von Menschen dienen, bebaut, so ist in der Regel davon auszugehen, dass das Grundstück im Innenbereich liegt. Zu beachten ist aber, dass der Bebauungszusammenhang regelmäßig am letzten Baukörper endet. Liegt Ihr Grundstück am Ortsrand liegen, kann es daher durchaus sein, dass es sich schon im Außenbereich befindet. Zudem kann es in Ausnahmefällen auch sogenannten Außenbereichsinseln bzw. einen Außenbereich im Innenbereich geben, etwa wenn das Grundstück auf einer Anhöhe liegt.

Sollten Sie sich unsicher sein, ob Ihr Grundstück im Innenbereich oder im Außenbereich liegt, stehen wir Ihnen mit unserer Expertise gerne zur Verfügung. Hier handelt es sich um eine entscheidende Einordnung, die oftmals darüber bestimmt, ob ein Grundstück bebaut werden darf oder nicht.

Was darf ich im Außenbereich bauen?

Was im Außenbereich gebaut werden darf, regelt § 35 des Baugesetzbuchs. Der Grundsatz ist: Bauen im Außenbereich soll grundsätzlich unterbleiben. Lediglich besondere, sogenannte „privilegierte“ Bauvorhaben sind im Außenbereich regelmäßig zulässig. Welche das sind, ist in § 35 Abs. 1 BauGB aufgezählt.

1. Landwirtschaftlicher Betrieb

Das bekannteste Beispiel solcher privilegierten Bauvorhaben sind Gebäude, die einem landwirtschaftlichen Betrieb dienen (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Insbesondere hier im Allgäu ist das sicherlich die am häufigsten in Erscheinung tretende Form der privilegierten Vorhaben.

2. Wohnbebauung

Bei einer reinen Wohnbebauung, die nicht einem landwirtschaftlichen Betrieb dient, handelt es sich nicht um ein privilegiertes Vorhaben. Sie ist daher grundsätzlich nicht zulässig im Außenbereich.

3. Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude

Eine Ausnahme hiervon stellt die Umnutzung ehemaliger landwirtschaftlicher Gebäude zu Wohnungen dar. Wird ein landwirtschaftlicher Betrieb aufgegeben, so kann die vorhandene, erhaltenswerte Bausubstanz zu Wohnungen umfunktioniert werden.

Voraussetzung ist, dass die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen gewahrt bleibt, die Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung nicht länger als sieben Jahre zurückliegt und das Gebäude vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden ist. Insgesamt können zu der bereits ursprünglich vorhandenen Wohnung bis zu fünf weitere Wohnungen entstehen.

4. Ersatzneubau

Zulässig ist auch die Neuerrichtung eines gleichartigen, zulässigerweise errichteten Wohngebäudes an gleicher Stelle, wenn das vorhandene Gebäude Missstände oder Mängel aufweist. Ist das Grundstück im Außenbereich also bereits zulässigerweise mit einem Wohnhaus bebaut, das jedoch aufgrund der schlechten Bausubstanz nicht vernünftig genutzt werden kann, so darf das Gebäude abgerissen werden und ein neues Gebäude an dessen Stelle gebaut werden. Das neue Gebäude muss hinsichtlich des Bauvolumens dem alten Gebäude im Wesentlichen entsprechen, es darf also nur geringfügig größer sein als das alte Wohngebäude.

Voraussetzung ist, dass das Gebäude seit längerer Zeit von Ihnen als Eigentümer selbst genutzt wird und davon auszugehen ist, dass das neu errichtete Gebäude ebenfalls durch Sie oder Ihre Familie genutzt werden wird.

5. Bauliche Erweiterungen

Bauliche Erweiterungen eines Gebäudes, z.B. durch einen Wintergarten, sind im Außenbereich nicht ohne weiteres möglich, da hierdurch möglicherweise eine bestehende Splittersiedlung erweitert oder verfestigt wird, was vom Gesetzgeber nicht erwünscht ist.

Auch hiervon gibt es jedoch wiederum eine Ausnahme. Eine Erweiterung von Wohngebäuden ist zulässig, wenn das Gebäude zulässigerweise errichtet worden ist und die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen ist. Voraussetzung ist hier ebenfalls, dass das Wohnhaus von Ihnen als Eigentümer selbst genutzt wird. Die Erweiterung eines – auch nur teilweise – vermieteten Wohnhauses ist nicht zulässig.

Unter angemessenen Wohnbedürfnissen ist bei einem Familienheim mit einer Wohnung in der Regel von einer Größenordnung von 130 m² auszugehen, bei einem Familienheim mit zwei Wohnungen von 200 m².

Brauche ich eine Baugenehmigung?

Für alle oben genannten Vorhaben benötigen Sie eine Baugenehmigung, bevor Sie mit den entsprechenden Baumaßnahmen beginnen. Auch für die bloße Umnutzung eines Gebäudes ist eine Baugenehmigung erforderlich. Zuständig ist hier in der Regel das Landratsamt.

Möglich ist es auch, zunächst eine Bauvoranfrage zu stellen, um zu klären, ob das Vorhaben grundsätzlich zulässig ist. Hier wird im Gegensatz zur Baugenehmigung nicht jedes Detail der Planung überprüft, sondern lediglich, ob beispielsweise eine Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude in Ihrem Fall grundsätzlich möglich ist. So können Sie Rechtssicherheit schaffen, bevor Sie in die weitere Planung gehen. Sollten Sie in Erwägung ziehen, ein Grundstück im Außenbereich zu kaufen, ist es ebenfalls empfehlenswert, die baulichen Nutzungsmöglichkeiten im Vorfeld abzuklären.

Wir beraten Sie gerne zu den Nutzungsmöglichkeiten für Ihr Grundstück und mögliche rechtliche Schritte gegen einen ablehnenden Bescheid des Landratsamts. Vereinbaren Sie einen Termin in unseren Büros in Memmingen oder Kempten, damit Ihr Anwalt für Baurecht aus der Kanzlei Menz & Partner im Allgäu Ihnen mit Rat und Hilfe zur Seite stehen kann!